Según el indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) elaborado por el Indec, en el primer trimestre de 2014 se observa una baja del 2,6% con respecto a igual período del año anterior. Caída que prácticamente se eleva al 6% (desestacionalizado) si la comparación interanual se realiza sólo para el mes de marzo.

Este índice, que comprende tanto la actividad pública como la privada a nivel nacional, alcanza así los niveles presentados a mediados del año 2010.

También como indicativo de la contracción del sector, se vislumbra una caída en la cantidad de escrituras de compraventa para la Ciudad de Buenos Aires y para la provincia de Buenos Aires, donde se estima que dos tercios o más corresponden a unidades usadas. En el caso de la CABA, para este primer trimestre la reducción interanual es del 6,8%, pero estos niveles representan 6244 escrituras, casi la mitad de las correspondientes a 2012 para igual período, el punto más bajo alcanzado desde el año 1980 (datos de Reporte Inmobiliario). En la provincia de Buenos Aires, para el mes de abril la caída de compraventas fue la mayor en diez años, superando el 76% interanual según datos del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

La prohibición del ajuste del capital prestado existe a partir de la Ley de Convertibilidad como intento de evitar una espiral inflacionaria.

LA VIVIENDA Y EL PRO.CRE.AR. Al analizar el desagregado del índice del Indec, las variaciones de marzo respecto del año anterior fueron dispares, con aumentos del 3,4% en obras viales contrapuesto al 0,2% en construcciones petroleras, mientras que la construcción de viviendas mostró una caída del 6,4% y del 3,6% para otros edificios, así como también una reducción del 0,6% en otras obras de infraestructura.

Con la problemática habitacional que vive hoy la Argentina, los indicadores que dan cuenta de la situación en la construcción de viviendas tienen asimismo un trasfondo social que le da más significancia a la lectura de estos datos. Según señaló a Tiempo Argentino el arquitecto Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, reconocida plataforma digital del sector, ”la construcción está muy mal en la Ciudad de Buenos Aires y en provincia, donde la dinámica se centra más bien en ampliaciones o remodelaciones, y no tanto en obras nuevas, siendo que a nivel país la situación da un poco mejor, pero más que nada por estas cuestiones y por el plan Pro.Cre.Ar”.

Por su parte, Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, indicó a  este medio que dicho programa ”ha logrado buenos resultados en tanto que generó hasta ahora que más de 30 mil familias puedan acceder a una vivienda, donde incluso es la única forma para conseguir vivienda propia para la gente de menores recursos”.

En su discurso del 14 de mayo pasado, la presidenta Cristina Fernández anunció el acuerdo con más de ocho empresas para la construcción de nuevas viviendas en la Ciudad que favorecerían a más de 15 mil porteños, y el objetivo de incorporar en total 100 mil viviendas más a las 110 mil que ya se encuentran en marcha. Para el caso de la CABA, la presidenta remarcó que las viviendas serían construidas en 22 hectáreas cedidas por el gobierno nacional, mencionando ”este problema grave, que tenemos los argentinos, que es la falta de tierra para edificar”.

En esta misma línea, el Informe económico del CESO de mayo señala que ”la actividad de construcción de viviendas continúa afectada por el alto valor de los terrenos dolarizados, diluyendo la efectividad de programas como el Pro.Cre.Ar. En los próximos meses, los dólares provenientes de la cosecha de soja podrían dar un nuevo impulso al sector en el caso de que una parte de ellos se canalice en inversión en ‘ladrillos’.”

La cuestión de la escasez de terrenos, o su reflejo económico manifestado en su encarecimiento, es uno de los aspectos que normalmente se señalan como principal obstáculo a este plan y al impulso del sector en general, así como también la suba en la totalidad de los costos a la hora de encarar un nuevo proyecto o remodelaciones.

Para Gómez Picasso, en los últimos 12 meses el costo de construcción para el plan Pro.Cre.Ar se habría incrementado en un 41,7%, ”lo que implica que el dinero otorgado por el crédito alcanza para construir cada vez menos metros cuadrados. Construir una casa bajo este plan de tres módulos básico, que comprende 52 metros cuadrados con la ampliación 1 y 2, que son dos dormitorios más, tiene hoy un costo total aproximado de $ 512.700.”

Por su parte, Gustavo Llambías, miembro de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), advirtió a Tiempo que ”la construcción de vivienda pública representa sólo cerca del 25% del total construido a tal fin a nivel nacional, donde menos del 1% del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES es destinado a créditos hipotecarios en un contexto donde a nivel privado este tipo de créditos no existe”.

RAZONES. La retracción de la actividad de la construcción, según Gómez Picasso, aparece básicamente porque las ventas se frenan. ”Lo que pasa es que el inversor se retiró del sector en los últimos dos o tres años porque entró en duda la cotización de la moneda a la que podría vender la propiedad, la cual hoy es difícil de vender, y la renta que le genera el alquiler es muy baja. Para tener una idea, en promedio, antes entraba con una inversión de 1200 dólares el metro y obtenía una rentabilidad de entre el 20% y el 30% en dólares. Ahora, en líneas generales, si entran invirtiendo a 1500 dólares el metro cuadrado, tal vez pidan luego 1700, pero aun sin la certeza de tener compradores y a qué cotización del dólar” señala el especialista. Y agrega: ”La inexistencia de créditos hipotecarios del sector privado en un contexto inflacionario, junto con el cepo cambiario, le juegan de conjunto una mala pasada al sector. Así, la gente prefiere retener los dólares, donde sólo repuntan aquellos proyectos de viviendas a estrenar en los que la venta del departamento se hace en pesos desde el pozo, lo que puede ser atractivo para inversores con ahorros en dólares que vislumbran cierta oportunidad en el proyecto en particular. Aunque también acá los costos en pesos aumentan. Justamente, es muy asimétrica la cuestión según las características y posibilidades de inversión de cada personaje y cada emprendimiento.”

Dentro de los costos en este tipo de inversión encarados por desarrolladores, se estima que la incidencia del terreno es en promedio de 800 dólares el metro cuadrado, y los que entran en un proyecto de este tipo deben anticipar un pago en dólares para aquellas realizadas en la Ciudad, y donde también en muchos barrios luego las cuotas se encuentran dolarizadas, lo que aleja a un inversor que en este sector es considerado relativamente conservador.

Un indicador es el hecho de que se calcula que casi el 80% de las viviendas que se construyeron en la Ciudad de Buenos Aires en los últimos dos años, se trató de unidades de vivienda de uno y dos ambientes, lo que manifestaría la necesidad de conseguir más fondeo mediante cuotas más bajas, frente a una demanda que así se muestra como básicamente inversora.  

También a modo ilustrativo, los precios en dólares de los inmuebles usados cayeron en febrero, según Reporte Inmobiliario, en un promedio del 10,6% interanual para Capital Federal y del 13,6% para el Gran Buenos Aires, al tiempo que en pesos se incrementaron con la devaluación.

Por su parte, el índice de costos de la construcción elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción refleja un incremento de este indicador para el mes de abril del 43% interanual, mientras que comparado con enero de este año (antes de la devaluación), el aumento es del 13,3 por ciento.

Es en este marco que, según la encuesta elaborada por el Indec a las empresas que realizan obras privadas en torno a cuáles serían las razones que consideran que provocarán una caída de la actividad para este segundo trimestre del año, el resultado dio como primer señalamiento la caída de la actividad económica, seguido de la falta de créditos, menor inversión en obra privada, inestabilidad de los precios, menor inversión en obra pública y altos costos de la construcción, en orden de relevancia.

Dentro de las políticas que piensan que incentivarían al sector, consideran de mayor relevancia aquellas que apunten a mejorar la estabilidad de precios y en segundo lugar a las destinadas a otorgar créditos hipotecarios.

En línea con ello, Jorge Mateo remarcó que ”la actividad entró en un proceso de deterioro desde la instrumentación del cepo cambiario”, por lo que destacó la relevancia para el sector de los anuncios realizados en enero por el Ministro de Economía, Axel Kicillof, en torno a la autorización de la compra de dólares para tenencia y ahorro de personas físicas.  Y advierte: ”Nos planteamos la duda con respecto a que se transformen sólo en un conjunto de buenas intenciones si no se toma conciencia de que es necesario que sean acompañadas por un paquete de medidas que generen estabilidad de la economía y acceso al crédito de manera eficiente y sencilla, porque difícilmente por sí solas tengan el suficiente peso como para revertir esta situación en la que nos encontramos.”

PERSPECTIVAS. Según Llambías, habría una visión generalizada por parte de los inversores y desarrolladores que surge actualmente en las mesas de trabajo, de que en el marco de entre un año y medio y dos años –tiempo necesario para que se concreten los proyectos inmobiliarios encarados–, las cuestiones macroeconómicas generen mejores condiciones para el sector dada una realidad económica que se impone.

En esta misma línea, Gómez Picasso comentó a este diario que se perciben mejores expectativas también de acá a dos años, en tanto que ”se verifica un gran interés por parte de los constructores grandes en comprar tierras, lo que presupone que estarían apostando a empezar proyectos nuevos que se llevarían a cabo recién en esos plazos”. Por otra parte, comentó que ”realizamos un congreso hace tres semanas donde desarrolladores y constructores coincidieron en que estamos en el piso de los pisos, por lo que se esperaría que de acá en adelante se presente una mejora de la situación”.

Las unidades de fomento chilenas, un modelo posible

Es de reconocimiento generalizado que el acceso a la vivienda propia es uno de los principales problemas sociales y económicos de la Argentina. Se trata incluso de una problemática  mundial con el progresivo encarecimiento de la tierra respecto de los ingresos de la mayoría de la población trabajadora.

Aunque en dólares los precios de los inmuebles en el país se encuentran por debajo de muchos otros, inclusive pertenecientes a la región, la realidad es que a lo largo de los años el ingreso salarial representa cada vez menos metros cuadrados de construcción. De aquí que entren en discusión cuestiones tales como el impuesto sobre terrenos baldíos, así como de otras políticas que apunten a incrementar su oferta y por tanto reducir su precio.

Pero por otra parte la compra o construcción de una vivienda, por los montos que significa, típicamente se fondean mediante créditos hipotecarios de entre 20 y 30 años. La prácticamente inexistencia de tales créditos hoy en la Argentina desde el sector privado, genera una presión sobre la creación de líneas crediticias donde el Estado pase a subsidiar tasas para el otorgamiento de préstamos en este sentido. Pero la realidad es que no basta. El dilema de si es el sector privado o el sector público el que llene este vacío,forma parte del debate sobre cuáles son lascondiciones económicas que generan tal insuficiencia, cuestión ineludiblemente asociada a la discusión sobre quién debe apropiarse de la renta financiera.

La cuestión es que los ingresos laborales no califican o logran cubrir el pago de cuotas que la banca privada amortizaría mediante el conocido sistema de amortización francés, donde las cuotas son fijas, y en donde los primeros años de la hipoteca se pagan más intereses que capital. Siendo posible el cobro de intereses nominales que contienen una expectativa determinada de inflación, mientras que es ilegal en el país la indexación del capital prestado, los bancos presentan cuotas de ingreso al crédito muy altas para afrontar su progresiva desvalorización frente al aumento de precios. Las cuotas iniciales de los préstamos tradicionales son muy elevadas y, para cumplir con las relaciones cuota-ingreso, se necesitan ingresos muy altos para acceder a una vivienda de un tamaño razonable.

La prohibición del ajuste del capital prestado existe a partir de la Ley de Convertibilidad como intento de evitar una espiral inflacionaria. Sólo bancos públicos o mediante vehículos independientes de los bancos, como fideicomisos, que se encuentran fuera de la regulación del Banco Central, pueden entonces implementar créditos con cuotas de pago crecientes. Por ejemplo el PRO.CREAR, al ser fondeado por fuera del sistema bancario, contempla plazos de entre 20 y 30 años y tasas que van del 2 al 11% de acuerdo al nivel de ingresos de los solicitantes los primeros tres años, y el resto del crédito se va ajustando de acuerdo al índice de variación salarial con un tope que va del 4% al 16 por ciento.

Frente a ello la Asociación de Empresarios de la Vivienda presentó un proyecto que a semejanza del implementado en Chile, mediante las conocidas Unidades de Fomento, los bancos puedan hacer préstamos en unidades de cuenta donde las tasas sean menores pero el capital se ajuste a través de un coeficiente asociado a la variación salarial que podría aún desagregarse por sector. Las propuestas son dentro de la prevalencia de la banca privada para el otorgamiento del crédito y de la garantía a su propia rentabilidad. De aquí que la resolución a la problemática de la vivienda, requiere de una discusión más a fondo.

Visiones

”A nivel país, la situación ha mejorado, pero más que nada por el plan Pro.Cre.Ar. En la CABA y el GBA la construcción está muy mal”, dijo Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

”El Pro.Cre.Ar logró buenos resultados para el sector y generó que más de 30 mil familias puedan acceder a una vivienda.”, expresó Jorge Mateo, presidente del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires.

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