Condición necesaria pero no suficiente, la política parece decidida ahora a empujar de una vez por todas el mercado del crédito hipotecario después de años de sobreoferta de anuncios pero insuficientes dosis de probabilidad para el éxito de esas líneas de financiamiento. Huelga decir que fue meritorio cualquier impulso lanzado a lo largo de los últimos años, ya que las condiciones para que ello ocurriese no estaban dadas de ninguna manera. En ese contexto, que se hayan tenido familias beneficiadas por los distintos programas de viviendas siempre es para aplaudir.
En la última década, y a pesar de los numerosos esfuerzos de la banca pública y privada, la perenne desconfianza en el sistema financiero local profesada por el público con posibilidad de ahorro y heredada de la crisis de principios de la década ha debilitado el sistema de la financiación a largo plazo. En rigor, así como existen productos considerados de lujo para los argentinos, el dinero prestado a largo plazo siempre fue precisamente esto, un activo escaso con un precio elevado. A la vez, el escepticismo en la moneda local, sumado al cortoplacismo de los depósitos (derivado de esto último), la inflación y el espasmódico ritmo normativo que regla la economía, conformaron un cóctel indigesto, que varias veces resultó mortal para quien no calculó bien.
Resultaba paradójico entonces que, a lo largo de los últimos años, el gobierno kirchnerista teóricamente se hubiese esmerado en recrear el crédito hipotecario cuando, por otro lado, han sido baldíos los escasos esfuerzos para aplacar la inflación en la Argentina, quizás el germen más corrosivo para que se hubiese dado aquél escenario.
Como se dijo, uno de los argumentos menos atractivos para cualquier familia que intente tomar un crédito es que, con inflación creciente en pesos argentinos y una devaluación potencial que acumulaba retraso vía pérdida del superávit comercial, la ecuación resultaba (y aún resulta) imposible y peligrosa. A esto se sumaba un dato no menor: la mayor propensión a gastar ampliando la cantidad de bienes durables por parte de las familias, el aumento del gasto público, la emisión monetaria para financiar el déficit y las bajísimas tasas de interés negativas en términos reales, todo genera un nulo incentivo a ahorrar.
En un mercado que contaba con algunas líneas de crédito hipotecario, la aventura de la tasa variable comprometía a la persona que pensaba tomarlo, porque contenía un grado de incertidumbre importante. Como se dijo, hay que reconocer el esfuerzo de la banca pública y del Estado, que prestaban en muchos casos escasos créditos pero a tasas reales negativas, lo que podría provocar una descapitalización de los fondos utilizados. Pero no había que ser inocente al hacerlo: el gran déficit habitacional es una demanda incandescente y cualquier anuncio que buscara una solución desde el atril (y no mediante la confianza en la moneda local) generaba algún rédito político en el corto plazo, pero impotencia a largo.
Los créditos hipotecarios vienen haciendo la plancha en la Argentina desde hace más de diez años, registrando apenas un nivel marginal de 1% del producto bruto, muy lejos del stock de créditos de esta naturaleza que han mostrado Chile (25% del PBI) o Perú (6%). Ahora, en el Gobierno hacen sus apuestas y le asignan un grado de impulso muy fuerte al Plan Procrear, pero sobre todo a comenzar a elevar el nivel de crédito de la banca. Para ello, dicen, hay que bajar la inflación.
Tanto el Banco Nación, como también el Ciudad y el Provincia parecen decididos a aprovechar las condiciones que podrían generarse en los próximos meses. A diferencia de años anteriores, esa oportunidad no se basa tanto en la mejor oferta del crédito sino más bien en lo superior que será esa misma oferta hoy vigente en función de un potencial descenso de la inflación. La ecuación es sencilla pero rendidora: una vez acotadas las expectativas, se reactiva el peso como moneda para tomar crédito a mediano y largo plazo. A esa cuenta se agrega otra un poco más compleja: los nuevos préstamos están atados a la evolución del índice de precios, por esa razón es fácil establecer estas fórmulas de causa-efecto. Son los bancos públicos y privados los que han comenzado a ofrecer en los últimos meses estas líneas cuya principal característica es que se ajustan por las UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) que el Banco Central lanzó hace meses para reactivar el mercado, ya que a menor inflación es probable que se tenga una mayor demanda de crédito. Pero claro, la inversa también se aplica.
La clave de este misterio es que Federico Sturzenegger, el presidente del BCRA, parece decidido a poner en marcha, por primera vez en muchísimo tiempo, dos frentes a la vez, ya que no sólo el crédito podría comenzar a sumar adeptos; también el ahorro, un viejo conocido de los argentinos que hacía tiempo no nos visitaba.
Según señala el BCRA, las UVA se ajustan a partir de la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Como es sabido, el CER evoluciona atado a la inflación que mide el Indec, por lo que las UVA evidencian la tasa de interés que va a actualizar las cuotas de los créditos. Pero el dato central es que esa unidad también es la que actualizará el rendimiento de los plazos fijos que se hagan bajo este sistema. Para tomar un ejemplo, a la tasa que se fija por la UVA, los bancos le agregan unos puntos adicionales de entre 4 y 5%. Tanto el depósito como el crédito siempre van por encima de la inflación.
La noticia es que en septiembre se registraron depósitos en UVA por unos $160 millones mientras que lo que hace al stock de préstamos a través de esas unidades triplicaba esa cifra en ese período. Hoy son quince los bancos que están comprometidos a ofrecer créditos hipotecarios en UVA, y en los próximos días se sumará nueva oferta a través del programa Procrear, también a través de los entidades financieras.
¿El objetivo del Banco Central? Que los bancos tomen depósitos en esta ”moneda” para ahorro, y que exista la promesa de que esos depósitos siempre pagarán tasas reales positivas de interés. Así, dicen, los bancos empezarán a prestar más, a medida que tengan mayores depósitos.
Si bien la transición parece compleja, hay que destacar la línea que tiene vigente el Banco Nación, que aparenta ser una especie de eslabón entre las viejas líneas de crédito que ofrecían mayor seguridad al tomador del préstamo, ya que lo ponían salvo de ajustes de mercado, y las nuevas, que buscarán que el deudor no pague el costo financiero de la incertidumbre. Pero definitivamente el destino del mercado hipotecario estará atado a la moneda, y cuanta mayor estabilidad ésta pueda ofrecer, mayor será el aliciente para ahorrar y, por ende, para que haya un mercado dispuesto a prestar a largo plazo con tasas decentes.
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