Entre las expectativas y la concreción. los créditos hipotecarios impulsados por el gobierno y los bancos empiezan a dar sus frutos. dificultades y ventajas. la nota de Revista Entorno Económico.

Los números lo dicen: el acceso al crédito hipotecario es uno de los motores que le dan a la economía un saldo positivo. Según el Banco Central de la República Argentina (BCRA), en junio se otorgaron préstamos a personas físicas por un total de $3.717 millones en todo el país. Las entidades públicas concentran la mayor participación en este segmento. El Nación, y los Bancos Provincia y Ciudad otorgaron el 64,6% de ese total ($2.403 millones). Estos más de 3.700 millones de pesos otorgados en junio de este año sextuplican, en términos nominales, los $558 millones que se habían asignado en junio de 2016. El mismo vicepresidente del Banco Nación, Enrique Vaquié, anunció que desembolsarán durante el segundo semestre del corriente año un total de 35.000 millones de pesos en créditos para las pymes y para la compra y construcción de viviendas.

Aseguran desde las entidades financieras que la entrada del esquema de las UVAs (ver cuadro), a su vez, permitió ampliar la base de clientes con capacidad de recibir una hipoteca. La mayoría de quienes resultan asignados con un crédito en la entidad tienen ingresos familiares conjuntos de entre $20.000 y $40.000 mensuales. Sin embargo no todas parecen ser buenas noticias: los inmobiliarios locales advierten que hay que separar las aguas entre los interesados en tomar el crédito y a los que realmente le liquidan el financiamiento; hay una brecha enorme en eso, aseguran. “En Mendoza los interesados están en el orden de 20 mil por mes, los bancos están colapsados.

Pero resulta ser que lo que se liquida está en el orden del 10% o menos de esos pedidos”, explica Miguel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza. Por otra parte, desde los bancos insisten en ser positivos y aseguran que la operatoria está siendo todo un éxito básicamente apuntalado por las ventajas que a priori presentan estos créditos a 20 y 30 años. La primera y más efectiva es que la cuota del préstamo hipotecario es muy similar a lo que un usuario paga por un alquiler. Pero también, se destaca dentro del haber de los créditos la agilidad para acceder a ellos, ya que en promedio el otorgamiento se hace dentro de los 45 días de presentada la documentación y con tasas inmejorables.

Además, y como ya ha sido referido, apostar a la indexación por índice UVA provocó una reducción de la cuota mensual. En promedio, por cada 1.000.000 de pesos solicitados a un plazo de 10 años, la cuota mensual oscila entre los 6.500 y 7.000 pesos. El año pasado, por cada 1.000.000 de pesos, la cuota superaba los 14.000 pesos. Y la relación cuota-ingreso oscila entre el 25 y el 30%. (Ver cuadro detallado de líneas.)

Pero en Mendoza, y según lo que explican desde el sector inmobiliario, la “moneda UVA” no parece convencer a un mendocino conservador y precavido. “Si bien la inflación hoy está bajando, la tendencia es acceder a los primeros tres años a tasa fija y después variable, la gente todavía en Mendoza es conservadora y prefiere eso, no se quiere complicar. Bajan mucho los interesados con la modalidad del UVA,  eso no pasa en otras provincias como Buenos Aires o Córdoba. Otra traba es la demora entre la presentación de los papeles y la liquidación del crédito, que está en el orden de los 90 a 120 días. Después el banco se toma el tiempo necesario para hacer un preacuerdo que va de Mendoza a Buenos Aires y son 30 días y después como hay tantos pedidos dan un turno. Eso pasa en general en todos los bancos pero más en el Banco Nación”, dice Astorga. Sin embargo, los primeros números oficiales parecen indicar que todo marcha sin grandes dificultades.

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A pesar de los altos niveles de inflación que se reflejaron en 2016 y 2017 (del 40% y el 22% respectivamente), el aumento de las cuotas no superó el salario promedio de los argentinos registrados. Y la deuda que queda por pagar a quienes tomaron el crédito, si bien nominalmente aumentó (actualizada por la inflación o “indexada”), quedó máschica que al principio en proporción al nivel de los salarios, por efecto de los pagos que se hicieron en estos meses.

Desde el Banco Nación, Ángel Garavaglia, gerente zonal de la institución, explica que la operatoria en Mendoza está muy “aceitada” y marcha muy bien. “Hemos dispuesto una página especial para el ingreso de las solicitudes y estamos en el orden de las 8.000 solicitudes ingresadas previas a crédito, en los casi 60 días de haber lanzado las tres líneas (NdR: “Nación tu casa”, en “Unidades de Valor Adquisitivo” y “Procrear Solución casa propia”) y acabamos de abrir un lugar especial en nuestra sucursal de Avenida San Martín y Gutiérrez, sólo para atender las solicitudes de créditos hipotecarios”.

Por su parte, desde Banco Hipotecario, y a nivel nacional comunicaron que la entidad está abocada a originar créditos hipotecarios ajustables mediante la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). “Al día de hoy, llevamos otorgados 630 créditos hipotecarios UVA por 600 millones de pesos, a los que hay que sumar 525 préstamos otorgados en el marco de Procrear Casa Propia (también ajustables por UVA con subsidio de capital) por 260 millones de pesos. Ofrecemos opciones de créditos tanto para adquisición como para construcción de vivienda”, explicó Juan Canceri, responsable de la comunicación del banco. Para diversificar las fuentes de fondeo en UVA, Banco Hipotecario emitió en el mes de mayo una ONs en UVA por más de 1.000 millones de pesos. A su vez, se está trabajando en la titulización de las hipotecas con el objetivo de hacer sustentable el mercado de crédito hipotecario.

Por su parte, Banco Macro está ofreciendo una exclusiva línea de créditos hipotecarios UVA destinada tanto a clientes del plan sueldo como a clientes del mercado en general. El plazo máximo para la cancelación de esta línea de crédito es de 20 años y los fondos podrán ser utilizados para primera o segunda vivienda. El monto del crédito puede ser de hasta $ 16 millones. Para aquellos clientes de Plan Sueldo (que cobran sus haberes en el banco), interesados en préstamos modalidad UVA, Banco Macro ofrece una tasa de 3,5 por ciento, la más competitiva del mercado. “Esta apuesta de Banco Macro les ofrece a muchos de sus clientes reemplazar la cuota de un alquiler por la posibilidad de tener la casa propia”, aseguró Milagro Medrano, gerente de Relaciones Institucionales y Atención al Cliente de Banco Macro.

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De igual manera los gobiernos provinciales ha querido poner su grano de arena y Mendoza no ha sido la excepción. Es que ya es ley la reducción en los Ingresos Brutos que se verá reflejada en el pago mensual del tomador del crédito. “Dentro de un plan muy agresivo de crédito hipotecario lanzado por el Gobierno nacional, el proyecto prevé una reducción de alícuota que va a beneficiar al tomador del crédito para una primera vivienda, quien va a tener un beneficio importante, que según nuestras estimaciones va a ascender al 15% de la cuota mensual de aquellos que se realicen mediante el sistema UVA”, explica Lisandro Nieri, ministro de Hacienda de la provincia.

Los desarrolladores, a la “cola”

Según datos del Indec, la construcción impulsada por la creciente oferta de créditos hipotecarios y una fuerte apuesta oficial a la obra pública, logró crecer en mayo 10,3% interanual y acumuló un trimestre de alza por encima de los dos dígitos. De acuerdo con el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) que difundió el INDEC, en los primeros cinco meses del año el sector muestra un alza acumulada del 5,1%. Jorge Sanchís, presidente de la Filial Mendoza de la Cámara Argentina de la Construcción asegura: “Evidentemente hay una movida hacia los desarrolladores que están interesados a cubrir una necesidad que se está generando con los créditos hipotecarios.

Aunque hay que reconocer que faltan viviendas para hacerle frente a la demanda que se pueda generar con programas como estos que impulsa el gobierno de créditos hipotecarios”. “Solamente con la disminución que se ha hecho de ingresos brutos no alcanza. Acá hay que rever otras cargas impositivas que hacen inviable el negocio, sobre todo para los desarrollistas, aunque reconozco que no es fácil. Imaginemos que el banco le preste plata al que tiene, un desarrollador, un fideicomiso o un acuerdo entre partes. El 35% va a impuesto a las ganancias, más ingresos brutos, más impuesto al débito, más sellados, se va casi el 50% en impuestos.Creo que la solución va por generar un apalancamiento hipotecario por un lado para desarrollistas, por un lado, y por el otro disminuir la presión fiscal que hay”, apunta Miguel Astorga.

Más datos oficiales indican que la recuperación del sector mostró en mayo un aumento del 26,3% en los pedidos de construcción de emprendimientos privados en los 41 municipios más importantes del país, que es el registro más alto de los últimos tres años. Ese indicador mostró una suba del 20,8% en mayo respecto de abril últien los primeros cinco meses del 2017.

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Como muestra del buen momento que vive el sector, la construcción sumó un trimestre de crecimiento de más de dos dígitos: en marzo mostró una variación de 10,8%, el primer registro positivo tras trece meses de variación negativa. “Creo que hay medidas que se están empezando a tomar como es la autorización del Banco Central a permitir a los bancos para que den préstamos para la compra de unidades en el pozo, esa si va a ser una medida que a los desarrolladores les ayuda porque les permite obtener dinero en el comienzo del emprendimiento. Hoy hay financiamiento para los desarrolladores con líneas de préstamos puente pero con costos altos, no es una operatoria barata y hay que analizarla bien, no da como para hacer el 100% del proyecto porque los costos financieros te dejan fuera del mercado”, indica Sanchís.

Ciudad y el Este provincial al ritmo de Procrear

El proyecto de desarrollo urbanístico Procrear ubicado en la Sexta Sección de Ciudad se encuentra en la recta final. Este complejo, situado entre las calles Tiburcio Benegas, Suipacha y Perú, es el segundo más grande del país, y la expectativa es que a fin de año se habiten los primeros departamentos. En esta obra se espera que residan entre 4 y 5 mil mendocinos en un complejo que abarca 18 torres de 12 pisos cada una, con un total de 1.300 viviendas.

Las mismas tienen 1, 2 y 3 habitaciones. Las empresas que llevan a delante las obras son la UTE Oha/Laugero, Ceosa/Tolcon; y Petersen, Thiele y Cruz, que también se encarga de las obras de infraestructura, incluidas las calles internas. Por otra parte, el complejo prevé la construcción de 140 locales comerciales en la parte baja de las edificaciones, aunque esta planificación podría cambiar ya que se está analizando la posibilidad de incorporar más viviendas en estos lugares.

Con respecto a los ingresos y egresos a las torres ya se ha establecido que la calle Moldes tendrá conexión hacia el Este con Perú y se proyectó la continuación de las calles Newbery y Paraná. En tanto, Suipacha quedará conectada con Belgrano cuando se complete la apertura de la calle. Por otra parte, a fines de junio se realizó la entrega de 20 viviendas del proyecto que forma parte del Desarrollo Urbanístico Maipú construido por ProCreAr. En el predio, que cuenta con 992 viviendas, ya se han entregado 432 y hay un remanente disponible de 140 casas. Las 140 viviendas disponibles en el Desarrollo Urbanístico de
Maipú se ubican entre las calles Juan B. Justo, Arenales, El Planchón y Los Escuderos. El complejo se ubica próximo al ingreso principal de la Ciudad de Mendoza (Acceso Sur) y Emilio Civit.

Las características de las casas son de 1, 2 y 3 dormitorios con living-comedor, cocina integrada, baño y estacionamiento. Además, hay dúplex con
dos dormitorios, living-comedor, cocina baño y estacionamiento. Asimismo, en la provincia se abrirá inscripción para 184 viviendas en Malargüe y 88 en la localidad de La Dormida.

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