Crédito por crédito: ¿cuál conviene sacar para comprar la primera casa?

Ante el lanzamiento de dos nuevas líneas de créditos hipotecarios, se consultó a distintos analistas sobre las ventajas y desventajas de los préstamos nominados en UVIs (Unidades de Vivienda) -mecanismo instrumentado por el Banco Central- que ya están disponibles en algunos bancos, y los que desde junio ofrecerá el Nación, al que estiman sólo podrá acceder entre el 10 y 20 % del universo total de familias.

En este sentido, la entidad presidida por Melconian ofrecerá una línea de créditos hipotecarios
¿Cómo es el nuevo crédito del Banco Nación para compra de vivienda única?
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Las 22 preguntas clave para entender los nuevos créditos hipotecarios
a 20 años, con una tasa fija de interés del 14% durante los tres primeros años y a partir del cuarto año, variable con tope según los salarios.

Así lo anunció Melconian, quien aseguró que será un préstamo de hasta $ 2,5 millones y que el banco aportará hasta el 80% del valor de la propiedad. El ingreso mínimo del grupo familiar deberá superar los $ 36.000.

Esta nueva línea crediticia se suma a la ya anunciada por el Banco Central, que consiste en un préstamo otorgado por algunos bancos privados y públicos por hasta $ 2 millones, con un tasa fija anual de hasta el 5% pero con una actualización mensual del capital en base al CER, que considera la inflación. El acceso a este préstamo requiere un ingreso mínimo de $ 8.056 y es a 20 años. Estas condiciones pueden variar según cada entidad bancaria.

Sólo por citar un ejemplo: considerando un préstamo de $ 800 mil, la cuota inicial en el caso de las UVIs es de $ 6.445 y un ingreso mínimo requerido de casi $ 21.500 mientras que en el del Nación se ubica cercana a $ 10 mil con un ingreso de $ 36.358, de acuerdo estimaciones de analistas.

Las características principales de cada línea de crédito

Ámbito.com consultó a distintos especialistas sobre los pro y contra de cada línea de crédito hipotecario del Nación y del Banco Central. En líneas generales, marcaron que la principal ventaja de los préstamos con UVIs es el ingreso mínimo requerido y la desventaja más importante, que se ajusta por CER, en cuya elaboración se considera el índice de inflación (hasta ahora, se toma la de San Luis, que en abril arrojó un alza acumulada del 36% anual).

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A la inversa, destacaron como positivo que la tasa en la línea del Nación sea fija en los primeros años y después se ajuste por salarios; pero marcaron como negativo que se requiere para acceder un ingreso mínimo superior.

Juan Ignacio Fernández, de la consultora Oikos Buenos Aires, indicó a este medio que los créditos del BNA son más atractivos porque, según se especula, ”la tasa variable no podrá exceder el Coeficiente de Variación Salarial, promedio de paritarias”.

Sin embargo, como se requiere un ingreso mensual de $ 36.358, ”sólo entre un 10 y 20 % del universo total de familias podrá acceder a estos préstamos”. Esto es distinto, añadió Fernández, en el caso de los créditos indexados en UVIs, donde el universo potencial es del 80%.

Con respecto al ajuste por CER de los préstamos con UVIs, el economista de Oikos señaló como negativo el hecho de que no haya un límite de aumento en las cuotas ”sino una mera extensión de los plazos, lo que hace que estos créditos estén muchos más expuestos al riesgo inflacionario”.

En coincidencia, Diego Martínez Burzaco, economista jefe del Inversor Global, indicó a ámbito.com que ”las UVIs podrían comenzar a ser más tentadoras si se cumple con las metas inflacionarias que fijó el Gobierno (estima un incremento de precios del 5% al 2019) pero hacer proyecciones suele ser bastante difícil en este país”.

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Sobre el ingreso mensual, el economista de Inversor Global consideró que ”si bien el monto para aplicar al crédito es más bajo en el caso del Nación, también lo es la cifra prestada, así que si la familia no tiene un ahorro previo importante, no es posible comprarse una casa”.

Leonardo Chialva, socio de Delphos Investment, habló en la misma línea que Martínez Burzaco y Fernández, y pronosticó que ”el público se inclinaría más por el banco Nación, porque el único riesgo es que quedarse sin empleo”.

De todos modos, es importante destacar que aún son pocos los bancos que están ofreciendo los créditos con UVIs porque están evaluando un posible impedimento legal: el nuevo Código Civil y Comercial impide taxativamente este tipo de ajuste para las hipotecas.

En tanto, el Banco Nación sólo ha anunciado los lineamientos generales de la línea crediticia que comenzará a regir en junio, pero resta conocerse la letra chica.

Otros créditos, como referencia

El Banco Provincia tiene vigente una línea de crédito de hasta $ 3,6 millones (considerando un dólar a $ 14,41) con un interés variable que toma como referencia la Tasa Testigo del BCRA para los depósitos a plazo fijo a 30 días (actualmente ronda el 24%) más 5 puntos porcentuales.

Presta hasta el 70% del monto total de la vivienda y la relación ingreso / cuota está fijada en el 40%. De todas maneras, esta entidad también está ofreciendo los créditos con UVIs.

En tanto, los clientes del Banco Ciudad pueden acceder a un crédito para la compra de vivienda en la Zona Sur a 20 años de plazo por hasta $ 800.000 con una tasa fija el primer año y desde el segundo mes un interés variable que surge de la Índice Variable de Inversión Productiva más 50 puntos básicos. Se estima una cuota inicial de $ 15 mil y un costo financiero total de 23%.

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