2018 presentó la rentabilidad más baja de los últimos quince años en alquileres

En Mendoza, los propietarios ganan el equivalente al 3% del valor de la propiedad por año, aunque la tasa es menor en inmuebles costosos.

Invertir en ladrillos sigue siendo la forma preferida de los argentinos para resguardar los ahorros, pero hoy esta opción podría no ser tan rentable, considerando que el margen de ganancia de quienes deciden alquilar su propiedad es el más bajo de los últimos 15 años.

De acuerdo a datos del Colegio de Corredores Públicos e Inmobiliarios de la provincia, la rentabilidad promedio actual de los alquileres es del 3% anual sobre el valor de la vivienda, mientras que en 2003 era del 1% mensual (12% anual). La baja fue paulatina, pero este año se profundizó.

La mayor rentabilidad se obtiene en las propiedades de menor valor, y el menor rendimiento lo otorgan las viviendas valuadas por encima de los $ 3 millones.

De esta forma, mientras que por una casa valuada en $ 1 millón pueden llegar a cobrarse un alquiler mensual de $ 6.500 (lo que implica una rentabilidad anual del 7,8%), por una de $ 8 millones el alquiler mensual podría rondar los $ 30.000 mensuales (4,5% anual). De todas formas son pocos los casos en los que los propietarios alcanzan esos márgenes de ganancias, ya que la mayoría opera con una rentabilidad del 3% anual.

Sin embargo, el titular del Colegio, Miguel Ángel Astorga, señaló que la situación tiende a revertirse como consecuencia de la crisis. “Hasta ahora la relación es que a menor inversión, más alta es la rentabilidad, pero eso va a dejar de suceder”, comentó.

“Esto se debe a que muchos de los inquilinos que buscan propiedades baratas, al ser golpeados por la crisis, optan por volver a vivir con sus padres o abuelos o mudarse a una casa más grande y compartir gastos con otro miembro de su familia”, explicó.

Asimismo, la situación cambia mucho dependiendo de la zona en la que esté ubicada una propiedad, aún dentro de un mismo departamento.

Mientras que una vivienda de dos dormitorios con cochera en la Ciudad de Mendoza, en Cuarta Este y alrededores puede llegar a costar entre $1.800.000 y 2.500.000 y el alquiler rondar los $ 8.000, una vivienda de similares características ubicada en la Quinta Sección saldrá alrededor de $ 3.000.000 y el propietario podrá pretender cobrar alrededor de $ 12.000 mensuales, y de allí para arriba.

En cuanto a los precios de las viviendas, si bien han aumentado, quienes pretenden vender se enfrentan a inversionistas que “intentan hacer valer su dinero, buscando propiedades ABC 1 con menos dinero que antes”, lo que ha provocado que se estire la brecha entre oferta y contraoferta y las negociaciones se planteen con diferencias que van entre el 30% y el 40%.

Rentabilidad por zona
Aunque la rentabilidad dependerá mucho de la zona en la que esté ubicada, así como de las características de las mismas, según Astorga, en promedio esta es del 3% anual, es decir de un 0,25% mensual y de allí se va a los extremos. Se pueden encontrar viviendas en la periferia con alquileres bajos, pero rentabilidades altas en relación a la inversión que hizo el propietario y viviendas ubicadas en centros urbanos, o en barrios privados con alquileres que superan los $ 30.000, pero la rentabilidad resulta baja en relación al monto invertido.

Así, mientras que por una casa en el barrio La Estanzuela de Godoy Cruz con un costo de $ 1 millón se pueden cobrar $ 6.500 mensuales de alquiler, por una propiedad de las mismas características (tres dormitorios y cochera) cercana a Palmares se llegan a pagar $ 30.000 mensuales y la vivienda puede estar valuada en $ 8 millones.

En Las Heras y Guaymallén pasan situaciones similares. Mientras que la renta de una vivienda ubicada en el barrio Amigorena puede valer entre $ 4.000 y $ 5.000 (dos dormitorios) o $ 9.000 en el barrio Policial de Guaymallén, en la villa cabecera pasará a costar $12.000. Si la misma está ubicada en un barrio privado, el precio irá de $ 12.000 a $15.000, pero a eso habrá que sumarle el costo de las expensas.

En Maipú la situación es particular. De acuerdo con el titular del Colegio, resulta muy complicado conseguir una vivienda en los alrededores de la plaza y si las hay, muchas de ellas son mixtas, por lo que los precios de los alquileres y de las propiedades pueden caer, pero alejándose del centro de la ciudad del departamento, se ofrecen propiedades en barrios semi privados que tiene valores similares a los de Guaymallén o Las Heras.

En el Este de la provincia, y en el sur, la oferta es reducida y por lo tanto la situación se asemeja más al centro de la provincia. Es difícil conseguir propiedades horizontales y los alquileres son muy elevados.

Astorga aclaró que en todos los casos, las características de la propiedad influirán en su precio, tanto de venta como de renta, así como la cercanía a las zonas comerciales y la disponibilidad del transporte público, o los servicios de seguridad que puedan estar asociados, como sucede, por ejemplo en los barrios privados.

Así una casa “tipo IPV” puede venderse por $ 12 mil por m2, y si esta tuviera porcelanato, por ejemplo o amoblamientos de cocina de mayor calidad, el precio subiría a $18 mil el m2.

Cayó 6% la obra privada
El nivel de actividad de la obra privada decreció 6% en setiembre, según los datos publicados por la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP). Las estadísticas indican que en el noveno mes de 2018 se vendieron 30.845 toneladas de cemento en bolsa en Mendoza, mientras que en igual mes de 2017 se consumieron 32.834 toneladas.

En lo que respecta a la obra pública, hubo se registró un crecimiento del 5,2%, pasando de 20.033 toneladas de cemento a granel vendidas en setiembre de 2017 a 21.075 toneladas en igual mes de este año.

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